美國O嘴按揭

今日人言報社評，描述美國按揭的方法，真係令港人大開眼界。O晒嘴呀。

社評 無所不用其極 「爆煲」早勝於遲

要不是美國次級按揭市場地動山搖，身處萬里之外的港人，也許到今天還以為最優惠利率減若干厘的貸款計劃，已足「震撼全城」。隨美國次按拖欠比率不斷上升、貸款機構接二連三倒閉，港人才見識到貸款公司為了爭奪市場佔有率，手法是如何無所不用其極。 　　美國次按機構針對信貸紀錄差劣客戶推出的按揭計劃，正式名稱已無人深究，但它們的別名卻千奇百怪，一針見血。舉其主要者，便有「氣球按揭」（balloon mortgage），供款人十年內只須償還利息，本金在限期過後一筆過清還；「說謊者貸款」（liar loan），信貸機構只要求客戶報上年薪，毋須出示任何入息證明；「選擇浮息按揭」（option ARM），本金和利息還款可以低於協議金額，不足之數在結餘中自動累積；以及最為人熟悉的「戲弄者貸款」（teaser loan），即首二年利率超低，兩年後還款條件重新釐定（又稱2/28貸款）。 　　顯而易見，美國的按揭計劃雖五花八門，但目的只有一個，就是引誘有心置業惟財力不足人士「上車」，借款人獲取信貸易如反掌，但今日債明日償，實際供款負擔只會與日俱增。 　　與美國的情況相比，香港的銀行在按揭市場雖同樣寸土必爭，宣傳攻勢排山倒海，但名目眾多的優惠計劃萬變不離其宗，銀行不會為了爭客而做蝕本生意（按揭息率低於以同業拆息為準的資金成本），更不會冒客戶斷供壞賬山積的風險，向沒有還款能力的人胡亂放貸。業界嚴守資金成本和信貸質素二大底線，在市場上雖鬥個「你死我活」，但很難想像美國的次按災難會在香港上演。 　　同樣經營以「磚頭」作抵押的按揭貸款生意，何以本港的銀行對風險時刻不忘，美國的貸款機構卻冒進至斯？憧憬樓價只升不跌抵銷客戶斷供風險，自是原因之一，但在「按盡」的前提下，樓價只要輕微下調，作為抵押品的物業便隨時變成負資產，次按公司對此不會不知；它們仍然濫發按貸，更重要的原因是美國有一個「貨如輪轉」的按揭證券化市場。在財技出神入化的投資銀行不斷把按揭貸款包裝轉售、投資者對相關金融產品需求殷切下，最先批出按貸的機構（loan originator）即使面對客戶斷供，但風險早已重重轉嫁，後果由其他人來承擔；貸款機構在「無後顧之憂」下，批核按揭愈快愈狠，透過出售貸款組合所賺便愈多，何樂而不為？ 　　與本港綜援之設是為了幫助貧困人士解決三餐一宿，卻無法防止遭人濫用一樣，按揭證券化的原意是透過分散風險減低個別金融機構出事可能引發的系統性危機，卻不幸成為貸款公司濫發按貸的誘因，反過來令美國金融體系風險增加，這是按揭證券化始作俑者始料所不及的。 　　在金融市場炒風熱熾期間，勸人居安思危永遠錯不了；今天市場風聲鶴唳，「災難」（meltdown）、「擴散」（contagion）之聲不絕於耳，我們不妨反其道而行，換個角度看美國的次按危機。聯儲局前主席格林斯平繼提出美國經濟可能陷入衰退的警告後，前天再度發言，指次按風潮勢將禍及美國整體經濟。格老已不在其位，今天他念茲在茲的，是為其暫定九月出版的新書《動盪年代》（The Age of Turbulence）造勢，市場愈是人心惶惶，對他促銷新作便愈是有利，格林斯平的話因而不能盡信。 　　更重要的是，在證券化推波助瀾下，美國次按機構促銷貸款的手法早已脫離常規，置業人士比率愈高（目前約在百分之六十七水平），危機便愈深。次按問題雖然必令美國樓市加速放緩，信貸環境且將面臨一定程度的收縮，但在資金泛濫的年代，美國以至全球資產價格早已出現嚴重錯配（mispricing），煲既然終歸要爆，早不是勝於遲嗎？